Апарт-отели против квартир в 2026: что реально показывают цифры

Почему апарт-отель может быть выгоднее квартиры

Ключевое отличие в структуре затрат. Застройщик жилого комплекса обязан заложить в цену метра социальную инфраструктуру — школы, сады, поликлиники. У апарт-отеля этой нагрузки нет, поэтому вход дешевле, а доход — как правило, посуточный, а не долгосрочный.

Пример расчёта: квартира 35 м² за 12 млн ₽ при аренде 45 000 ₽/мес даёт около 4,5% годовых. Апартамент 30 м² за 9,8 млн ₽ под управлением оператора при загрузке 84% и среднем чеке 4 800 ₽/сутки — ориентировочно 12–14% годовых за вычетом комиссии оператора и коммуналки. Точный результат зависит от локации, оператора и сезона — это не гарантия.

Как это работает на практике: кейс PROFLIPPER в Нижнем Новгороде 

Цифры из статистики — это база. Но настоящую картину показывает опыт конкретного объекта. 26 мая мы запустили апартаменты в Нижнем Новгороде. За три летних месяца загрузка составила 86%, 96% и 94%. Средняя цена за номер — 6 600 ₽, и это 16% процентов годовых.

Что реально изменилось в законе к 2026 году

• С 1 января 2025 года действует обязательная классификация всех средств размещения по звёздам (1–5) — Постановления Правительства № 1951 и № 1952, Федеральный закон № 436-ФЗ. Термины «апарт-отель» и «комплекс апартаментов» постепенно уходят из официального оборота — юридически это те же гостиницы. [3], [4]
• В январе 2025 года Госдума отклонила законопроект, который должен был закрепить правовой статус апартаментов как отдельного вида недвижимости — регионы не сошлись во мнениях (Москва против, приморские города — за). [5]
• Осенью 2025 года Минэкономразвития и Минстрой прорабатывают новый механизм: покупка номеров в апарт-отелях по договору долевого участия с деньгами на эскроу-счетах и прямым запретом на постоянное проживание в них. [6]

Практический вывод: статус апартаментов на 2026 год остаётся переходным. Перед покупкой стоит уточнять актуальную редакцию закона, а не опираться на формулировки прошлых лет.

Загрузка апарт-отелей: цифры из рекламы и цифры из статистики

Реклама говорит о 98%. Что показывают открытые данные, основанные на БД Росстата и Росаккредитации:

Показатель 98% в открытой статистике не встречается как средний по рынку — он возможен для отдельных топовых объектов (у моря, у горнолыжных курортов) в пиковые даты, но это точечный результат оператора, а не норма. Если оператор заявляет такую цифру — просите отчёт по конкретному объекту, а не ссылку на «рынок в целом».

Куда растёт турпоток

Внутренний туризм действительно вырос: с 73,1 млн поездок в 2022 году до 90 млн к концу 2024 года — прирост около 23%, подтверждают данные Центра стратегических разработок. За 2025 год рост продолжился: 34,2 млн поездок за январь–май, +6,2% год к году. [9], [10]

Апарт-отель против квартиры: таблица для инвестора

Как считать доходность — формула

Доходность = (Средняя загрузка × Средний чек × 365 − Расходы) / Цена объекта

Пример: апарт-отель в Казани, загрузка 90%, чек 5 000 ₽/сутки, расходы 45% от выручки, цена 8 млн ₽ → (0,9 × 5 000 × 365 × 0,55) / 8 000 000 ≈ 11,3% годовых. Это модельный расчёт для понимания механики, а не прогноз для конкретного объекта — реальная загрузка и чек зависят от локации и оператора.

Если вы мусульманин: как инвестировать без рибы

Ипотека с процентом здесь не вариант. Рабочие альтернативы — партнёрское финансирование (мушарака) или мурабаха через исламский банк. Перед подписью стоит спросить: «На каком договоре основан продукт?» — если ответ «таваррук», уточните позицию духовного управления, которому вы доверяете.

Модель PROFLIPPER

PROFLIPPER работает по модели мушарака — партнёрское финансирование без рибы и без таваррука:

• инвестор входит в проект как партнёр, объект приобретается в совместную собственность;
• финансовый результат — общая прибыль или общий убыток, пропорциональный долям;
• срок реализации проекта — 6–12 месяцев, затем объект продаётся, а прибыль распределяется.

По данным компании: средняя доходность проектов — 29,64%, минимальный срок реализации — 55 дней, более 2000 реализованных объектов в 5 регионах России. 

Частые вопросы

❓ Правда ли, что загрузка апарт-отелей достигает 98%?

Для отдельных топовых объектов в высокий сезон — да, но это не среднерыночный показатель. По официальной статистике средняя загрузка в крупных туристических городах держится в диапазоне 68–77%.

❓ Легально ли сейчас покупать апарт-отель в России?

Да, но статус апартаментов как отдельного вида недвижимости пока не закреплён отдельным законом — с 2025 года действует обязательная классификация по звёздам, а вопрос дальнейшего регулирования ещё в проработке.

❓ Можно ли прописаться в апартаментах?

Нет — это нежилое помещение, регистрация по месту жительства невозможна.

❓ Как инвестировать в апарт-отель без рибы?

Через партнёрское финансирование (мушарака), где инвестор и компания делят прибыль и риск пропорционально долям, без фиксированного процента.

Итог

Апарт-отели — реальный и часто более выгодный сегмент, чем классическая квартира, но не благодаря магическим 98% загрузки, а благодаря структуре затрат и растущему внутреннему туризму. Перед покупкой стоит смотреть на подтверждённую статистику по конкретному городу и договору.

Хотите войти в проект по доходной недвижимости без рибы? Свяжитесь с PROFLIPPER — разберём бюджет и подберём объект по модели мушарака.

Об авторе

Статья подготовлена с участием Тимура Даутова — основателя и генерального директора PROFLIPPER, вице-президента Ассоциации предпринимателей-мусульман РФ. PROFLIPPER — первая Muslim Friendly компания по доходной недвижимости в России, сертифицированная Комитетом по стандарту Халяль ДУМ РТ.

Источники

1. «Дачная амнистия» продлена до 2031 года — КонсультантПлюс (ФЗ-478 от 30.12.2021)

2. Как работает «дачная амнистия» с 1 марта 2025 года — admhvokrug.gosuslugi.ru

3. Новое законодательство для гостиниц в 2025 году — РБК Компании, companies.rbc.ru

4. Апарт-отели в 2025: закон о классификации (ПП №1951, №1952, ФЗ-436) — avprrb.ru

5. Постоянное проживание в гостиницах под запретом: законопроект Минэка и Минстроя — avprrb.ru; Коммерсантъ, kommersant.ru/doc/8159527

6. В России готовят запрет на постоянное проживание в апартаментах — Restate.ru

7. Гостиничный бизнес России 2025: загрузка по городам — АТОР, atorus.ru

8. Гостиничный рынок Сочи 2025 (данные БД ПМО Росстата и Росаккредитации) — Sostav.ru

9. «Туризм в России. Итоги 2025 года» — Коммерсантъ, kommersant.ru/doc/8361861

10. Внутренний туризм в 2026 году — Самокатус / АТОР, samokatus.ru

11. Расхождение в оценках турпотока Калининградской области — Sostav.ru